《业主大会和业主委员会指导规则》全文-

简介:各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房土地局(建委)，新疆生产建设兵团建设局:为规范业主大会、业主委员会活动，保障业主配合。...

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市房屋土地局(建委)，新疆生产建设兵团建设局:

为规范业主大会、业主委员会活动，维护业主合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会、业主委员会工作指引》，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行情况，请告我司房地产市场监管司。

中华人民共和国住房和城乡建设部

2009年12月1日

业主会议及业主委员会指引

第一章总则

第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。

第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理区域内的物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。

业主和业主委员会应当依法履行职责，不得做出决定或者从事与物业管理无关的活动。

第五条业主大会、业主委员会有权依照法律、法规和管理规约要求停止侵害、排除危险、排除妨碍、赔偿损失。

第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门、街道办事处和乡镇人民***负责指导和协助业主大会的成立和业主委员会的选举，并对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

第二章业主大会

第七条按照物业管理区域的划分成立业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主，或者业主人数较少且全体业主同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

第八条在物业管理区域内，交付的专有面积超过总建筑面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民***的要求，及时提交筹备首次业主大会所需的下列文件和资料:

(1)物业管理区域证明；

(二)清查房屋及建筑面积；

(三)业主名单；

(四)建筑规划总平面图；

(5)共用设施设备交付使用证明；

(六)物业服务用房配置证明；[第页]

(七)其他相关文件。

第九条具备成立业主大会条件的，区县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民***应当自收到业主书面申请之日起60日内，负责组织指导成立首次业主大会筹备组。

第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处、乡镇人民***、居民委员会组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表人数不得少于筹备组总人数的一半，筹备组组长应当由街道办事处和乡镇人民***的代表担任。

第十一条筹备组中的业主代表由街道办事处、乡镇人民***或者居民委员会推荐。

筹备组应当在物业管理区域内以书面形式公布成员名单。对业主筹备组成员有异议的，街道办事处、乡镇人民***应当协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合、协助筹备组开展工作。

第十二条筹备组应做好以下准备工作:

(一)确认并公布业主身份、业主人数及其拥有的专有部分面积；

(二)确定首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

(三)起草管理规约和业主大会议事规则；

(四)依法确定首次业主大会的表决规则；

(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

(六)制定业主委员会选举办法；

(七)完成首次业主大会的其他筹备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前，以书面形式在物业管理区域内公布。对业主公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十三条依法登记或者依照《物权法》第二章第三节的规定取得建筑物专有部分所有权的人，认定为所有权人。

基于房屋买卖等民事法律行为合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理权属登记的人，可以认定为业主。

业主投票权数由专有面积和业主人数决定。

第十四条业主委员会委员候选人由业主自荐或推荐。筹备组应当对候选人资格进行核实，根据物业规模、产权份额、成员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会成员候选人名单。

第十五条筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。

自首次业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会之日起，业主大会成立。

第十六条划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，前期开发部分具备条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发物业的面积、进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。[第页]

第十七条业主大会决定下列事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规定；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)制定物业服务的内容、标准和收费方案；

(五)选聘和解聘物业服务企业；

(六)筹集和使用专项维修资金；

(七)建筑物及其附属设施的更新改造；

(八)改变共用部位的用途；

(九)营业共用部分的使用及收益的分配和使用；

(十)法律、法规或者管理规约确定的应当由业主共同决定的事项。

第十八条管理规约应当规定下列主要事项:

(一)物业的使用、维护和管理；

(二)专项维修资金的筹集、管理和使用；

(三)物业共用部分的管理和收益分配；

(四)维护业主的共同利益；

(五)行使业主的共同管理权；

(六)业主的义务；

(七)违反管理规定的责任。

第十九条业主大会议事规则应当约定下列主要事项:

(一)业主大会的名称和相应的物业管理区域；

(二)业主委员会的职责；

(三)业主委员会议事规则；

(四)业主大会讨论的形式、时间和方式；

(五)业主投票权的确定方法；

(6)业主代表的生产方式；

(七)业主大会的表决程序；

(八)业主委员会成员的资格、人数和任期；

(九)业主委员会换届程序、补选方式等。；

(十)业主大会和业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第二十条业主拒交物业服务费、不缴纳专项维修资金以及有其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中限制其共同管理权的行使。

第二十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)专有部分占总建筑面积20%以上且占业主提议总人数20%以上的；

(二)发生重大事故或紧急情况需要及时处理的；

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

第二十二条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；但应当有专有部分占建筑物总面积过半数且占物业管理区域总人数过半数的业主。[第页]

以书面意见的形式，将意见发送给各业主；无法交付的，应当在物业管理区域内公告。需要表决的，表决意见应当由业主本人签署。

第二十三条业主大会确定有投票权的业主人数时，可以按照下列方法确定专有部分面积和建筑总面积:

(一)专有部分的面积按照房地产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构实测面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

(2)建筑物总面积按前款统计数之和计算。

第二十四条业主大会确定业主投票权数时，业主人数和业主总人数可以按照下列方法确定:

(1)业主人数按专有部分人数计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位未出售和已出售但尚未交付的部分，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

(2)总人数按前款统计数之和计算。

第二十五条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权的专有区域。

专有部分有两个以上业主的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

车主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第二十六条业主因故不能出席业主大会会议的，可以书面委托代理人出席业主大会会议。

未参加投票的业主的投票权能否计入所投票数的多数，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第二十七条物业管理区域内业主人数较多的，可以按幢、单元、楼层推选一名业主代表参加业主大会会议。选举和表决方式应当在业主大会议事规则中规定。

第二十八条业主可以书面委托，约定由其推选的业主代表在一定期限内行使共同管理权，委托的具体内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第二十九条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金，对建筑物及其附属设施进行更新改造的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本细则第十七条规定的其他共有权、共管理权事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且人数过半数的业主同意。

第三十条业主大会会议应当由业主委员会进行书面记录，并存档。

业主大会的决定应当在物业管理区域内书面公布。

第三章业主委员会[页]

第三十一条业主委员会由业主大会选举产生，由5至11人的单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力；

(二)遵守国家有关法律法规；

(三)遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务；

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

(五)具有一定的组织能力；

(六)有必要的工作时间。

第三十二条业主委员会委员任期五年，可以连选连任。业主委员会成员享有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，选举业主委员会主任和副主任。

第三十三条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民***办理备案手续:

(一)成立业主大会，选举业主委员会；

(二)管理规定；

(三)业主大会议事规则；

(四)业主大会决定的其他重要事项。

第三十四条业主委员会办理备案手续后，可以凭备案证明向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变化的，业主委员会应当自变化之日起30日内将变化情况书面报告备案部门。

第三十五条业主委员会应当履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议；

(二)召集业主大会会议并报告物业管理实施情况；

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(四)及时了解业主和物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

(五)监督管理法规的实施；

(六)督促业主交纳物业服务费和其他相关费用；

(七)组织并监督专项维修资金的归集和使用；

(八)调解业主之间因物业使用、维修和管理发生的***；

(九)业主大会赋予的其他职责。

第三十六条业主委员会应当向业主公布下列信息和资料:

(一)管理规约和业主大会议事规则；

(二)业主大会和业主委员会的决定；

(三)物业服务合同；

(四)专项维修资金的筹集和使用；

(五)物业共用部分的使用和收益情况；

(六)占用道路或者其他业主共有场地停放车辆的处理；

(七)业主大会和业主委员会的收支情况；[第页]

(八)其他应当向业主公开的信息和资料。

第三十七条业主委员会应当按照业主大会议事规则和业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

第三十八条业主委员会会议由主任召集并主持。主任因故不能履行职责时，可以委托副主任召集会议。

业主委员会会议应有过半数委员出席，所作决定必须经全体委员过半数通过。

业主委员会成员不能委托代理人出席会议。

第三十九条业主委员会应当于会议召开7日前在物业管理区域内公布业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当作出书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定应当由与会委员签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第四十条业主委员会应当建立工作档案，包括以下主要内容:

(一)业主大会和业主委员会会议记录；

(二)业主大会和业主委员会的决定；

(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

(四)业主委员会选举和备案信息；

(五)专项维修资金筹集和使用账目；

(六)业主和业主代表名单；

(七)业主的意见和建议。

第四十一条业主委员会应当建立印章管理制度，指定专人保管印章。

业主大会印章的使用应当符合业主大会议事规则或者业主大会的决定；业主委员会印章应当根据业主委员会会议的决定使用。

第四十二条业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共用部分的收益中支付。资金的收支情况应当在物业管理区域内定期公布，接受业主的监督。

资金筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第四十三条有下列情形之一的，业主委员会委员资格自动终止:

(一)因财产转移、灭失等原因不再是业主的；

(二)丧失民事行为能力的；

(三)依法被限制人身自由的；

(4)法律、法规和管理规约规定的其他情形。

第四十四条业主委员会委员有下列情形之一的，经三分之一以上业主委员会委员或者持有20%以上表决权的业主提议，业主大会或者业主委员会可以根据业主大会的授权决定是否终止其委员资格:

(一)书面提出辞职请求；[第页]

(二)不履行会员职责的；

(三)利用会员资格谋取私利的；

(四)拒不履行业主义务的；

(五)侵害他人合法权益的；

(六)因其他原因，不适合担任业主委员会委员的。

第四十五条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内，将属于全体业主所有的档案、印章等财产移交给业主委员会。

第四十六条业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时递补。业主委员会候补委员的产生办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总人数一半时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第四十七条业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并向物业所在地的区、县房地产行政主管部门、街道办事处和乡镇人民***报告。

第四十八条业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将业主大会所有的档案、印章和其他财产移交给新一届业主委员会。

第四章指导和监督

第四十九条物业所在地的区、县房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民***应当积极开展物业管理政策法规的宣传教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

第五十条已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求提交筹备首次业主大会的有关文件和资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民***有权责令建设单位限期改正。

第五十一条业主委员会未按照业主大会议事规则组织业主大会定期会议，或者应当召开业主大会临时会议，业主委员会未履行组织会议职责的，区、县房地产行政主管部门或者物业所在地街道办事处、乡镇人民***可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不举行的，可以在街道办事处、乡镇人民***的指导和监督下，由物业所在地的居委会举行。

第五十二条根据业主大会议事规则或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任无正当理由不召开业主委员会会议的，区、县房地产行政主管部门或者物业所在地的街道办事处、乡镇人民***可以委托业主委员会其他成员召开业主委员会会议。

第五十三条召开业主大会时，物业所在地的区、县房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民***应当给予指导和协助。

第五十四条召开业主委员会会议，应当通知相关居民委员会，并听取其建议。[第页]

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会的工作，并接受其指导和监督。

第五十五条违反业主大会议事规则，或者未经业主大会、业主委员会会议决定，使用业主大会、业主委员会印章的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民***责令限期改正，并通知全体业主；造成经济损失或不良影响的，依法追究相关责任人的法律责任。

第五十六条业主委员会委员资格终止，业主委员会拒绝移交属于全体业主所有的档案、印章等财产的，其他业主委员会委员可以请求财产所在地公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后，业主拒绝移交档案、印章等属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关协助移交。

第五十七条业主委员会未在规定时间内组织换届选举的，由区、县房地产行政主管部门或者物业所在地的街道办事处、乡镇人民***责令限期组织换届选举；逾期仍未组织的，物业所在地居委会可以在街道办事处、乡镇人民***的指导和监督下组织换届选举。

第五十八条因客观原因不能选举产生业主委员会或者业主委员会成员人数不足的，在新的业主委员会组建前，物业所在地的居民委员会可以在街道办事处、乡镇人民***的指导和监督下，承担业主委员会的职责。

第五十九条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，由物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民***责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主。

第六十条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十一条物业管理区域内可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民***召集，区县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第五章附则

第六十二条业主自行管理物业或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会、选举业主委员会的，可以参照本细则执行。

第六十三条物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民***在指导和监督业主大会、业主委员会工作方面的具体职责分工，按照省、自治区、直辖市人民***的有关规定执行。[第页]

第六十四条本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会条例》(建府[2003]131号)同时废止。