拆掉小区围墙涉及的法律问题,小区拆除围墙没戏了-

导读:2016年2月21日，中央印发《关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》，其中原则上不应建设封闭式住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院应逐步开放这句话在网上引起热议。下面我和大家分享拆掉小区围墙涉及的法律问题。

如果未来几年中央出台与我们老百姓息息相关的文件，肯定是2月21日出台的《关于进一步加强城市规划建设管理的意见》。意见提出，加强街区规划建设，原则上不得建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步开放，实现内部道路公共化，解决交通网络布局问题，促进节约用地。其中，原则上不应建设封闭式住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院应逐步开放这句话在网上引起热议。谁有权决定建成小区的开放？我们来看看宁夏兴业律师事务所主任刘向阳律师是怎么说的，关于对外开放的方式和程序，以及大家最关心的赔偿的归属和分配问题。

根据国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》(以下简称《城市规划意见》)第六条，**中央于今年2月21日改善公共服务(16日)优化街区路网结构规定:新建住宅应推广街区制。原则上不应建设封闭式住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步开放，内部道路要公开，解决交通网络布局问题，促进土地节约利用。城市规划意见中前述规定的核心是打破以往以封闭住宅小区为单位的城市规划，通过新开和已建成住宅小区实现内部道路的公共化，解决交通网络布局问题。由于该规定涉及已建成住宅小区的开放，故俗称拆掉住宅围墙。

《城市规划意见》中的这一规定可谓一石激起千层浪，在全国引起热议。人们首先热烈讨论打开围栏后的社区安全、物业维护等等，本文试图从法律的角度对城市规划的意见进行质疑拆掉小区围墙涉及的法律问题。

问题一:谁有权利同意拆除小区围墙？

根据《中华人民共和国物权法》第七十条业主对住宅、经营场所等建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共用部分享有共有和共同管理的权利，第七十三条建筑区划内的道路归业主所有，但属于城市公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主所有，但属于城市公共绿地或者明确归个人所有的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房归业主所有根据规定，现有封闭小区的公共设施、道路、绿化园林、物业管理用房等公共场所，以及包括围栏在内的土地使用权，均归小区全体业主所有私人财产。

拆除小区围挡由封闭改为开放，不仅涉及小区业主对小区物业和公共安全管理方式的重大调整，还涉及对小区全体业主共用的公共设施和道路的处罚。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的相关规定，拆除住宅围栏属于业主共同共有管理权利的重要事项，应当由业主共同决定，至少应当取得专有部分占总建筑面积过半数且占总人数过半数的业主的同意。

综上，***有权按照法定程序同意拆除小区围墙拆掉住宅围墙唯一的法律主体是小区的业主，全体业主将根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，以及《业主大会议事规则》规定的相关程序，共同决定是否同意拆除。

问题2:如果***部门要拆掉住宅围墙它的行为本质是什么？应该遵循什么渠道和程序？

拆除围栏的目的之一是为了解决交通网络的布局，以便更好地向公众提供公共服务产品。那么，***部门拆围墙行为的性质应该是行政征收，即行政主体行使国家行政权力，根据国家和公共利益的需要，向行政相对人强制、无偿或者有偿征收主体的财产。

拆围墙主要利用小区内道路，是小区土地使用权的收回。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款的规定，因公共利益需要或者城市规划需要调整土地的，可以收回国有土地使用权。然而，对其恢复的程序作了进一步的规定。一是由有关人民***土地行政主管部门报原批准用地的人民***或者有批准权的人民***批准；第二，要给土地使用权人适当的补偿。对于土地使用权人的补偿，拆迁对象可能不仅包括房屋，还包括围墙、花园、绿地、停车位、地上停车场、住宅安全设施设备等。土地使用权被收回的。补偿方面没有直接相关的规定，只能根据2011年1月19日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定进行补偿。涉及的主要程序包括***征收实施部门作出的征收补偿方案、方案正在公示并征求意见、被征收小区业主依据物业管理条例作出内部决定、被征收小区业主有异议可以申请听证并要求重新评估定价、原批准作出征收决定的人民***、补偿、拆迁和收回等。

问题三:补偿款的归属和分配？

收取的补偿款属于土地使用权人。住宅小区公共道路等占用土地的使用权归全体业主所有，补偿款自然应该归全体业主所有。但在实际操作中，情况不会这么简单，肯定会因为土地使用权证的登记和小区业主的界定产生***。商品房住宅小区土地使用权初始登记在开发商名下，购房人凭房屋所有权证取得所购商品房分割部分对应土地面积的土地使用权证进行户籍登记，但住宅道路和公共场所用地仍登记在开发商名下。征收补偿以业主决定为准，与业主协商。但根据土地登记权属，***部门为了更简单快捷地推动拆迁，可能会直接与开发商协商补偿。在这种情况下，业主的权益可能会受到损害。业主的权益如何维护？

住宅小区法定程序确定的补偿款如何处理？无论是现金分配还是小区公共设施的改造和维修，根据《物业管理条例》第十一条的规定，此事属于业主共有、共管权利的重大事项，应当由业主共同决定，至少应当经专有部分占建筑总面积过半数且占物业管理区域内业主总数过半数的业主同意。

任何制度或政策的出台和变化，都涉及相关利益主体权益和社会关系的变化。以上问题主要是小区围墙拆迁时的问题，涉及权利主体如何认定、法律判决如何作出、征收补偿程序如何进行、征收补偿如何处理等。现行法律规则不明确的灰色地带较多，需要进一步出台相关配套规定，确保有效实施。此外，住宅小区围墙拆除后，还会出现如何界定住宅小区、如何管理住宅小区物业、如何处理住宅小区物业管理与***公共管理的关系等问题。对于后续问题，需要系统研究，既要实现内部道路的公共性，解决住宅小区开放后的交通网络布局，又要注重各种社会关系和社会矛盾的顺利妥善处理，建立安全健康有序的新型社区关系。

(作者:宁夏兴业律师事务所主任刘向阳)