【产品定义】

经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放, 以其所拥有的物业作为贷款抵押物,还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。

经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营,经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房,包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施(如商场、商铺)等商业用房。

在银行计算客户还款来源的时候，甚至可以将出租物业的所签订的物业管理费收入、广告费收入计算在内，对于一些商业位置极好的大型物业，这两部分收入也相当可观。

〖贷款额度〗

以商业营业用房类（含酒店）经营性物业抵押贷款额度最高不得超过物业评估价值的60％，以办公楼类经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的50％，以其他类经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的40％。

【担保方式】

一、经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。

二、经营性物业抵押贷款借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保银行为抵押物的第一抵押权人。如贷款用途为置换银行贷款的，且因置换原因无法及时办妥抵押登记，借款人须提供其它足额担保，待经营性物业抵押登记障碍解除后，经办行立即与借款人办妥抵押登记手续，抵押登记办妥后其他担保可相应解除。经办行应对资金账户封闭管理，确保贷款专项用于归还银行贷款。

三、借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。

四、为防止业主通过修改租赁合同、另行签订长期、低租金合同或以其他方式恶意对抗银行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。